Fondos buitre: las grietas que el decreto debe cerrar

Comprar la empresa y no el piso o trocear carteras: lo que el decreto de vivienda debería prever para que el veto a los fondos funcione.

Ocho grietas del veto a los «fondos buitre» y cómo cerrarlas. | Infografía: La Crónica del Henares.

Ocho vías conocidas para esquivar un veto mal redactado a los «fondos buitre» y el cerrojo que puede poner el decreto en cada una. El decreto de alquiler 8/2026 duró cinco semanas. | Infografía: La Crónica del Henares.

Madrid, 26 de septiembre de 2026

ANÁLISIS · LA TRIBUNA

El Gobierno quiere aprobar el martes un decreto que impida a los fondos comprar vivienda y desahuciar a inquilinos vulnerables. Todavía no hay texto. Este análisis repasa qué tendría que prever para cumplir su objetivo sin dejar grietas legales abiertas.

Este análisis no valora si vetar a los fondos es una buena política de vivienda: hay argumentos sólidos a favor y en contra, y aquí se recogen los de ambas partes. Examina si el texto que se negocia conseguiría lo que se propone y qué tendría que incluir para no quedarse en papel mojado.

POR QUÉ IMPORTA

En el derecho español, un fondo de inversión no es una persona jurídica: un veto a las «personas jurídicas» no lo nombraría.
El último decreto de alquiler, el 8/2026, cayó en el Congreso en abril tras cinco semanas en vigor.
Si la protección contra el desahucio va ligada al dueño y no al inquilino, basta con vender el piso para que desaparezca.

Lo que se negocia para el martes

El detonante ha sido el desahucio en Madrid de Maricarmen, una mujer de 87 años cuyo piso había pasado a manos de un fondo. Según adelantó el diario Ara y confirmó elDiario.es, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana negocia con Junts dos medidas para el Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre: prohibir a los fondos de inversión la compra de vivienda y vetar el desahucio de inquilinos vulnerables que vivan en sus pisos. Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, lleva la interlocución directa con Míriam Nogueras, portavoz de Junts en el Congreso, y con Ione Belarra, secretaria general de Podemos, según elDiario.es.

La posición de Junts tiene matices. En su propuesta de decreto, a la que tuvo acceso Ara, rechaza que el coste de proteger a las familias vulnerables recaiga en el propietario privado y pide distinguir entre grandes y pequeños propietarios. Según ElNacional.cat, plantea además que el veto a las compras sea temporal. Para los inquilinos de particulares, el Gobierno estudia que sea el Estado quien pague al casero la renta impagada mientras se suspende el desalojo, según elDiario.es. La redacción final no está cerrada.

Por la vía ordinaria, la idea ya ha fracasado dos veces. El 15 de septiembre el Congreso rechazó de nuevo tomar en consideración la proposición de ley de Sumar que prohibía comprar vivienda a las personas jurídicas, con votos en contra de PP, Vox y Junts y la abstención de PSOE y PNV. El texto ya había caído en noviembre de 2025.

Las razones de unos y otros

A favor de actuar ya, Pablo Bustinduy, ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, ha avisado de que el decreto debe aprobarse el martes y que no concibe otro escenario. Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres y de la confederación estatal de sindicatos de inquilinas, ha entregado al ministerio su propia propuesta de «decreto Maricarmen». Desde Podemos, Irene Montero, su número dos y eurodiputada, teme que el decreto se quede en «un parche».

En contra de restringir las compras, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) sostiene que el problema no es quién compra, sino que faltan viviendas. Lo resumió en julio, ante una norma catalana parecida: «Restringir la demanda no crea ni una sola vivienda nueva». Miguel Ángel Sastre, diputado del PP, recordó en el debate del 15 de septiembre que casi nueve de cada diez viviendas las compran personas físicas. Y la propuesta de Junts sostiene que la política de vivienda no debe partir de la idea de que el origen de los problemas de acceso está en el comportamiento de los propietarios.

Cataluña ofrece un aviso. La proposición de ley de los Comuns para limitar la compra especulativa en zonas tensionadas recibió el 4 de agosto un dictamen unánime del Consell de Garanties Estatutàries: vulnera, a su juicio, el derecho de propiedad, el de herencia y la libertad de empresa, porque no guarda un justo equilibrio entre las restricciones y su objetivo. El dictamen no es vinculante y el Govern se comprometió a modificar el texto; no hemos localizado su aprobación definitiva.

El punto de partida: nadie es «fondo buitre» ante la ley

La expresión no figura en ninguna norma española, y la Constitución impide señalar a empresas concretas. El legislador necesita un criterio objetivo. El más sólido es el de gran tenedor de la Ley 12/2023: más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de ese uso, umbral que puede bajar a cinco en zonas tensionadas. Incluye también a bancos, aseguradoras, la Sareb y particulares con muchos pisos.

El Constitucional avaló esa figura el 23 de septiembre, al resolver el recurso de la Xunta de Galicia. Según el comunicado del tribunal, aceptó exigir a los grandes tenedores un intento de conciliación antes de reanudar ciertos desahucios, y consideró que no era una carga excesiva porque afecta a pocos procedimientos, exige una vulnerabilidad apreciada antes por el juez y tiene límites temporales. Sobre una prohibición de comprar, el tribunal no se ha pronunciado: su sentencia no la cubre ni la excluye.

Los argumentos que tendría un recurso

La urgencia. El Gobierno solo puede legislar por decreto ante una «extraordinaria y urgente necesidad», y el Constitucional controla ese requisito. Un recurrente alegaría que la medida lleva un año rechazada en el Congreso y que el decreto sirve para esquivarlo. Cómo blindarlo: justificar la urgencia con datos en el preámbulo, o llevar la prohibición a una ley ordinaria y dejar en el decreto las medidas procesales, que son las que el Constitucional ya ha avalado.

El derecho de propiedad. El artículo 86 de la Constitución prohíbe que un decreto-ley «afecte» a los derechos del título I. En 2015 el Constitucional anuló parte del Decreto-ley andaluz 6/2013 por imponer por la vía urgente un deber de uso habitacional de la vivienda. Un veto a la compra limita también a quien vende: el particular que quiera vender su piso a una empresa pierde a ese comprador. Cómo blindarlo: sustituir la prohibición general por una autorización previa en zonas tensionadas, con criterios tasados.

El derecho europeo. El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE protege la libre circulación de capitales, también para comprar inmuebles. En 2013 el Tribunal de Justicia de la UE tumbó en el caso Libert un decreto flamenco que exigía a los compradores un «vínculo suficiente» con el municipio. El tribunal acepta la política de vivienda como razón de interés general, pero exige proporcionalidad. Cómo blindarlo: un criterio que no dependa de la nacionalidad ni de la residencia del comprador, y un preámbulo que demuestre que no hay medida menos restrictiva.

El trato desigual. Si el Estado compensa al casero particular cuando se paraliza un desahucio y al fondo no, este alegará discriminación o una expropiación del uso sin indemnización. Cómo blindarlo: el mismo sistema de compensación para todos, o motivar la diferencia en la condición de gran tenedor, la razón objetiva que el Constitucional ya admite.

Ocho grietas y cómo cerrarlas

Las vías que siguen no son secretas: la mayoría tiene ya respuesta en otras leyes o está documentada desde la crisis de 2008. Lo que importa es si el decreto las prevé.

1. Comprar la empresa, no el piso. Un veto a «comprar vivienda» no impide adquirir la sociedad que ya es dueña de los pisos. El sistema fiscal conoce la maniobra: el artículo 338 de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores grava como compra de inmuebles la toma de control de una sociedad cuyo activo es, al menos en un 50 %, inmobiliario. Cerrojo: trasladar esa regla al decreto.

2. Comprar la hipoteca, no la casa. Quien compra préstamos impagados puede quedarse los pisos por adjudicación o por dación en pago, sin «comprar» vivienda. Cerrojo: incluir adjudicaciones y daciones. La propia propuesta de Junts, según Ara, plantea que el hipotecado pueda cancelar su deuda pagando el precio rebajado que el fondo pagó al banco. La ley de administradores y compradores de créditos está en el Congreso desde marzo de 2025; no hemos localizado su publicación como ley en el BOE.

3. Trocear la cartera. Repartir los pisos entre varias sociedades con diez viviendas o menos cada una deja a todas fuera del umbral. Cerrojo: contar por grupo empresarial y por titular real, la persona que controla de verdad la sociedad. España tiene desde 2023 un Registro Central de Titularidades Reales, creado contra el blanqueo, que sirve para ese cruce.

4. El vehículo sin personalidad. La Ley 35/2003 define los fondos de inversión como patrimonios separados sin personalidad jurídica, gestionados por una sociedad gestora. Muchos grandes inversores operan además a través de sociedades extranjeras. Cerrojo: enumerar fondos, gestoras, socimis y vehículos extranjeros, y no limitarse a «personas jurídicas» ni a «fondos de inversión».

5. Cambiar el uso. Alquiler de temporada, por habitaciones, coliving, residencias de estudiantes o pisos turísticos: si la norma protege la «vivienda habitual», el mismo piso puede salir de su alcance con otro contrato. Cerrojo: definir por el uso efectivo del piso y cruzar los datos con los registros de contratos.

6. Derechos en vez de propiedad. Un usufructo, un derecho de superficie o el arrendamiento de un edificio entero para subarrendarlo dan el negocio sin la titularidad. Cerrojo: incluir los derechos reales de uso y disfrute y los arrendamientos globales.

7. Vender el piso ocupado. Si el veto a desahuciar depende de que el dueño sea un fondo, venderlo a un pequeño inversor reabre la vía del desalojo. Cerrojo: que la protección siga al contrato y al inquilino, con una cláusula contra las ventas posteriores a la fecha de referencia. La norma catalana ya prevé sancionar como infracción muy grave los negocios simulados para eludirla.

8. Adelantarse o esperar. La negociación es pública desde hoy, y hasta el martes cualquier compra es legal. Después, un veto temporal se puede esperar, y un decreto que no se convalida decae: el 8/2026, que daba a los inquilinos una prórroga extraordinaria de dos años, entró en vigor el 22 de marzo y el Congreso lo derogó el 28 de abril por 177 votos en contra (PP, Vox y Junts) y 166 a favor. Cerrojo: una fecha de referencia en el propio texto y lo esencial en una ley ordinaria.

Queda una grieta que abre el propio legislador si no tiene cuidado: las exenciones. Cooperativas, fundaciones y entidades sociales pueden servir de pantalla. Cerrojo: que la exención solo valga para viviendas con precio limitado inscrito en el Registro de la Propiedad.

El cerrojo que hace funcionar a los demás

Ninguna de estas reglas sirve sin control en el momento de la firma. Notarios y registradores son el filtro natural: exigir en la escritura la declaración del titular real y del número de viviendas del grupo, y que el Registro de la Propiedad no inscriba las compras que incumplan la norma. Sin ese paso, la prohibición depende de inspecciones posteriores y de que alguien denuncie.

Queda un dilema que ningún cerrojo resuelve, y que da la razón en parte a quienes se oponen al veto. Parte del dinero de los fondos no compra pisos existentes, sino que construye viviendas nuevas para alquilar. Un veto que frene también esa inversión reduciría la oferta. Una salida sería tratar de forma distinta la compra de pisos ya existentes, más restringida, y la obra nueva, permitida a cambio de límites de renta.

QUIÉN TIENE LOS PISOS ALQUILADOS

Según el informe de Consumo y el CSIC con datos de 2023 del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria, el 39 % de las viviendas alquiladas pertenece a caseros con un único piso en alquiler. El 61 % restante es de particulares con dos o más, empresas, fondos y entidades públicas.

Dentro del alquiler de particulares, el 52,8 % es de multiarrendadores. El Banco de España, con otro método, estimó en 2023 que las empresas privadas tienen el 8 % de las viviendas en alquiler. Las dos cifras miden cosas distintas. Si la norma empuja a los inversores a comprar como personas físicas, la parte de los particulares con varios pisos crecerá.

En la Comunidad de Madrid

El caso que ha precipitado el decreto ocurrió en Madrid, una región que no ha declarado ninguna zona tensionada: aquí el gran tenedor sigue siendo quien tiene más de diez viviendas y el umbral de cinco no se puede aplicar. Alcalá de Henares figuró entre las diez localidades con más presión de demanda de alquiler en el segundo trimestre, según idealista.

El peso de las grandes carteras es aquí mayor. Con datos de fianzas a 31 de diciembre de 2022, Civio calculó que empresas y entidades públicas con 50 o más contratos acumulan el 23 % de las viviendas alquiladas en la Comunidad de Madrid (16 % si solo se cuentan las privadas), frente al 16 % del conjunto de las once comunidades que analizó. Cualquier grieta que quede abierta tendrá aquí más tráfico.

GLOSARIO RÁPIDO (pulsa para desplegar)

Gran tenedor

Titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² de ese uso (Ley 12/2023, artículo 3). En zonas tensionadas puede bajar a cinco viviendas si la comunidad autónoma lo motiva.

Titular real

La persona física que controla en última instancia una sociedad o un vehículo de inversión. Lo recoge la Ley 10/2010 contra el blanqueo y se consulta en el Registro Central de Titularidades Reales, en marcha desde septiembre de 2023.

Fondo de inversión

Patrimonio separado sin personalidad jurídica que gestiona una sociedad gestora (Ley 35/2003). No es lo mismo que una sociedad: por eso un veto a las «personas jurídicas» no lo nombra.

Toma de control

Adquirir acciones o participaciones suficientes para dirigir una sociedad. Si su activo es mayoritariamente inmobiliario, el fisco ya lo trata como una compra de inmuebles (artículo 338 de la Ley 6/2023).

Real decreto-ley

Norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia. Entra en vigor al publicarse, pero el Congreso debe convalidarla en los 30 días siguientes o decae.

Qué sigue ahora

El Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el decreto el martes 29 de septiembre, y el Congreso tendrá después 30 días para convalidarlo. Cuando el texto se publique en el BOE, La Crónica del Henares lo contrastará con esta lista: a quién define como obligado, si cuenta por grupo y titular real, si incluye la compra de sociedades y las adjudicaciones, y si la protección sigue al inquilino. Queda pendiente, además, la publicación íntegra de la sentencia del Constitucional sobre la ley de vivienda y de sus cinco votos particulares.

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Fuentes consultadas