Comparamos los decretos de vivienda con Alemania, Francia e Italia: tope del 2 %, contratos, desahucios y fondos. Qué hace distinto España.
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| Los decretos españoles fijan un tope nacional del 2 % a las subidas y una indemnización de 12 mensualidades por rescindir, dos medidas sin equivalente en Alemania, Francia e Italia. | Infografía: La Crónica del Henares, con datos del BOE y legislación nacional. |
Madrid, 2 de octubre de 2026
Los decretos de vivienda que el Congreso vota hoy van más lejos que Alemania, Francia e Italia con un tope nacional del 2 % a las subidas y una indemnización por rescindir. En la duración, en cambio, España se acerca a sus vecinos.
Las claves
- Alemania limita la renta al cambiar de inquilino en las zonas tensionadas, pero no congela las subidas anuales; sus contratos son indefinidos por defecto.
- Francia topa los precios en unas 70 ciudades y prohíbe los desahucios cinco meses al año, pero sin indemnizar al inquilino si el casero recupera la vivienda.
- Italia no limita los precios: premia con impuestos al propietario que alquila barato.
- Ninguno de los tres veta la compra de viviendas por fondos ni obliga a las regiones a pagar las rentas impagadas, como plantea España.
Qué aprobó el Gobierno
El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre dos reales decretos-ley, presentados por Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, y Carlos Cuerpo, vicepresidente del Gobierno y ministro de Economía. El primero se publicó en el BOE el 30 de septiembre y el segundo, el 1 de octubre. Se conocen ya como «decretos Maricarmen», por Maricarmen Abascal, la vecina de 87 años cuyo desahucio originó la acampada de la Puerta del Sol.
El primer decreto reúne la mayoría de las medidas:
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, si el inquilino está al corriente de pago.
- Tope del 2 % anual a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Suspensión de desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Si la comunidad autónoma no ofrece esa alternativa, tendrá que pagar las rentas impagadas, y el Estado se las reembolsará.
- Veto a los fondos: hasta 2028 no podrán comprar viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación, con excepciones si las destinan a alquiler asequible.
- El alquiler de temporada y por habitaciones pasa a regirse como el de vivienda habitual, con sus particularidades.
- Medidas fiscales: deducción del 10 % del alquiler para inquilinos con ingresos de hasta 33.000 euros, IVA del 10 % en los pisos turísticos, recargo de hasta el 150 % del IBI a estos pisos en zonas tensionadas y préstamos al 0 % del ICO de hasta 50.000 euros para la entrada de la primera vivienda.
El segundo decreto cambia la duración de los contratos: al terminar, se renuevan automáticamente por cinco años (siete si el casero es una empresa). El propietario solo puede recuperar la vivienda sin coste si la vende o la necesita para él o para un familiar hasta segundo grado. En cualquier otro caso, debe indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades.
Alemania: contratos indefinidos y freno al precio
Alemania es el único país de la UE donde alquila más gente de la que compra: el 53 % de la población vive de alquiler, según Eurostat, frente al 32 % de media europea. Su modelo descansa en tres piezas:
- Contratos sin fecha de fin. El alquiler indefinido es la norma y el temporal, la excepción justificada. El casero solo puede rescindirlo con un «interés legítimo», sobre todo la necesidad propia o de su familia, y con preavisos que crecen con los años de contrato.
- Freno a la renta inicial (Mietpreisbremse). En las zonas declaradas tensionadas por cada Land, el precio de un nuevo contrato no puede superar en más de un 10 % la renta de referencia local, que fija el índice de alquileres municipal. El Bundestag lo prorrogó en 2025 hasta el 31 de diciembre de 2029. No afecta a viviendas alquiladas por primera vez después de octubre de 2014 ni a las rehabilitadas a fondo.
- Techo a las subidas. Durante el contrato, la renta no puede crecer más de un 20 % en tres años, o un 15 % en zonas tensionadas, y nunca por encima del índice de referencia.
El modelo tiene grietas. Pese al freno, los alquileres de las 14 mayores ciudades alemanas han subido cerca de un 50 % desde 2015, según el diario jurídico Legal Tribune Online, y los nuevos contratos en Berlín se han más que duplicado. El Gobierno federal estudia endurecer las reglas de los pisos amueblados y de las rentas indexadas, los dos coladeros más citados.
Francia: precios topados en 70 ciudades
- Contratos de tres años (seis si el propietario es una empresa) que se renuevan tácitamente. Al vencer, el casero solo puede no renovar para vender, para vivir él o un familiar, o por un «motivo legítimo y serio», como el impago. No paga indemnización.
- Subida anual limitada al índice de referencia de alquileres (IRL) del instituto estadístico INSEE. Las viviendas con peor calificación energética (F y G) no pueden subir.
- Control de precios (encadrement des loyers) en unas 70 ciudades, entre ellas París, Lyon, Lille y Burdeos: la renta no puede pasar de una referencia más un 20 %. Es un experimento que caduca en noviembre de 2026; el ministro de Vivienda, Vincent Jeanbrun, ha anunciado que lo prorrogará dos años, sin ampliarlo a nuevas ciudades.
- Tregua invernal: del 1 de noviembre al 31 de marzo no se puede desahuciar a nadie, sea o no vulnerable.
Entre 2022 y 2024, Francia aplicó además un escudo de alquileres que limitó la subida anual al 3,5 %. Es el antecedente más parecido al 2 % español, aunque Francia lo usó para frenar la inflación y no como política de vivienda.
Italia: zanahoria fiscal en lugar de tope
- Dos tipos de contrato. El libre dura cuatro años más cuatro de renovación; el de renta pactada (canone concordato), tres más dos, con un precio fijado en acuerdos locales entre asociaciones de propietarios e inquilinos.
- Impuesto plano (cedolare secca): el propietario puede tributar un 21 % por la renta, o solo un 10 % si alquila a precio pactado, a cambio de renunciar a actualizar la renta con el IPC.
- Plan Casa 2026 (Decreto-ley 66/2026, convertido en la Ley 116/2026): unos 10.000 millones de euros en diez años para más de 100.000 viviendas, rebaja del 50 % del IMU, el impuesto municipal sobre inmuebles, a quien alquile a precio pactado a menores de 35 años o padres separados, un fondo de 22 millones para inquilinos que pierdan ingresos y desahucios por impago más rápidos, con un registro nacional de morosos.
Italia no tiene control de precios ni moratoria de desahucios. Su apuesta va en dirección contraria a la española: dar seguridad al propietario para que saque pisos al mercado.
Las diferencias, punto por punto
| Medida | España (decretos) | Alemania | Francia | Italia |
|---|---|---|---|---|
| Duración | Renovación automática cada 5 años (7 si es empresa) | Indefinido por defecto | 3 años (6 si es empresa), renovación tácita | 4+4 libre o 3+2 pactado |
| Salida del casero | Venta o uso propio gratis; en otro caso, 12 mensualidades | Solo con interés legítimo, sin indemnización | Venta, uso propio o motivo serio, sin indemnización | Causas tasadas al primer vencimiento; libre a los 8 años |
| Subida anual | Máximo 2 % en todo el país hasta 2027 | Hasta 15-20 % en 3 años, sin pasar del índice local | Ligada al índice IRL; congelada en pisos F y G | Según contrato (IPC); sin subida si hay impuesto plano |
| Precio al cambiar de inquilino | Índice estatal en zonas tensionadas, donde la comunidad lo aplica (Ley de Vivienda de 2023) | Referencia local + 10 % en zonas tensionadas | Referencia + 20 % en unas 70 ciudades | Libre |
| Desahucios | Suspendidos para vulnerables hasta 2030; la comunidad paga la deuda | Protección caso a caso por el juez | Prohibidos del 1 de noviembre al 31 de marzo | Sin moratoria; se agilizan |
| Fondos inversores | No pueden comprar por debajo del 70 % de la tasación | Sin veto | Sin veto | Sin veto |
| Incentivo fiscal | Deducción del 10 % al inquilino; bonificaciones al casero | Ayuda pública al alquiler (Wohngeld) | Ayudas personales a la vivienda | Impuesto del 10 % al casero que alquila a precio pactado |
De la comparación salen cinco diferencias de fondo:
1. El tope es general y no local. Alemania y Francia limitan precios solo donde el mercado está tensionado, con índices calle por calle. El 2 % español se aplica igual en Madrid que en un pueblo de Soria. Es más sencillo de aplicar, pero no distingue mercados.
2. España pone precio a la salida del casero. En Alemania y Francia el propietario solo puede recuperar la vivienda por causas tasadas y no puede comprar la salida. El decreto español mantiene esas causas sin coste, pero abre una tercera vía: rescindir pagando un año de renta. Ninguno de los tres países tiene una indemnización así.
3. La duración se acerca a Europa. La renovación automática por cinco años acerca a España al modelo alemán y francés, donde el contrato no tiene, en la práctica, fecha de caducidad para el inquilino que paga. Italia es el más flexible: tras ocho años, el casero recupera la libertad.
4. Los desahucios, un sistema propio. Francia protege a todos durante cinco meses al año; España protege solo a los vulnerables, pero durante cuatro años, y traslada el coste a las comunidades autónomas. No hemos encontrado un mecanismo equivalente de pago de rentas por parte de las regiones en ninguno de los otros tres países.
5. Ninguno toca la compra por fondos. El veto a las adquisiciones de fondos por debajo del 70 % de la tasación no tiene equivalente en las legislaciones de Alemania, Francia e Italia que hemos revisado. En Berlín, los vecinos votaron en 2021 a favor de expropiar a las grandes inmobiliarias, pero aquel referéndum no era vinculante y no se ha aplicado.
Hay un parecido que no conviene pasar por alto. Los tres países tienen controles con excepciones que se usan para esquivarlos: pisos amueblados, alquiler de temporada o contratos especiales. En Francia, distintos estudios detectan entre un 29 % y un 59 % de anuncios por encima del tope, según la ciudad. El decreto español intenta cerrar esa puerta al equiparar el alquiler de temporada y por habitaciones al de vivienda habitual.
Qué viene ahora
El Congreso vota hoy la convalidación de los dos decretos. Junts, PP y Vox han anunciado su voto en contra, lo que basta para tumbarlos; ERC, EH Bildu, PNV, Podemos, BNG y Coalición Canaria anunciaron su apoyo, este último solo al primero. «No tenemos miedo a quemarnos para seguir defendiendo los intereses de las familias catalanas», avisó Míriam Nogueras, portavoz de Junts en el Congreso. Si no se convalidan, los decretos quedan derogados, aunque lo aplicado mientras estuvieron en vigor seguirá siendo válido. En Francia, el control de precios caduca en noviembre si no se aprueba la prórroga anunciada.
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Fuentes consultadas
- BOE de 30 de septiembre y 1 de octubre de 2026 (reales decretos-ley de vivienda), a través de Civio, idealista (primer decreto) e idealista (segundo decreto); Infobae.
- Votación: moncloa.com y Infobae (1 y 2 de octubre de 2026); origen del nombre, moncloa.com.
- Alemania: Bundestag, prórroga del freno a los alquileres hasta 2029; Legal Tribune Online; Código Civil alemán (BGB), artículos 556d, 558 y 573.
- Francia: Service-Public.fr (revisión de la renta); Actu-Juridique (control de precios); Ley 89-462 de 1989 sobre arrendamientos.
- Italia: Ley 431/1998 de arrendamientos; Fiscomania (impuesto plano 2026); Plan Casa 2026 (Decreto-ley 66/2026 y Ley 116/2026).
- Eurostat: Housing in Europe (régimen de tenencia, 2024).
