economía, vivienda, mercado inmobiliario
18 mayo 2026.- La compraventa de viviendas bajó en marzo un 2,2% respecto al mismo mes de 2025, hasta un total de 61.295 operaciones, con lo que encadena tres meses consecutivos de retrocesos, después de que en enero y febrero bajara un 5% y un 0,5%, respectivamente. Con este nuevo ajuste, las transacciones acumulan un descenso del 2,6% en el primer trimestre de 2026 frente al mismo periodo del año anterior.
El punto de partida importa para calibrar la magnitud real del ajuste: tras crecer en 2025 un 11,5% y alcanzar las 714.237 unidades —la cifra más alta desde los máximos de 2007—, el mercado inició 2026 con una corrección que, en términos absolutos, resulta hasta cierto punto esperable tras un ejercicio excepcional. Estamos ante una desaceleración, no ante un desplome.
La fractura entre vivienda nueva y usada: dos mercados que divergen
El titular del −2,2% esconde una realidad binaria. La caída interanual de la compraventa de viviendas en marzo fue consecuencia de la disminución de las operaciones sobre viviendas nuevas, que cayeron un 10,2% interanual hasta las 13.057 operaciones. Por contra, las compraventas sobre viviendas usadas crecieron un 0,2% hasta las 48.238 operaciones, la cifra más alta en un mes de marzo desde el inicio de la serie en 2007.
Esta divergencia es estructuralmente reveladora: la segunda mano bate récords precisamente porque la primera mano no da abasto. La limitada producción de obra nueva responde a factores estructurales como la escasez de suelo urbanizable, el retraso administrativo en la concesión de licencias, la falta de mano de obra cualificada y el encarecimiento de los costes de construcción. A esto se suma un obstáculo técnico reciente: en febrero de 2026, Red Eléctrica hizo público el primer mapa de capacidad de acceso de la red de transporte, que muestra que en torno al 75% de los nudos se encuentran saturados o sin capacidad disponible, precisamente en las áreas donde se concentra la actividad residencial.
La vivienda protegida sumó 3.795 transacciones, el 10,4% menos, encadenando caídas que afectan especialmente al segmento más accesible del mercado. La vivienda social es, en definitiva, la gran ausente.
Las razones del freno: cinco factores concurrentes
1. El agotamiento de la capacidad adquisitiva. El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.012 €/m² en el primer trimestre de 2026, con un incremento interanual del 16%. Para comprar una vivienda media se necesita acumular el equivalente a 7,8 años de renta familiar bruta, una décima más que el trimestre anterior. La tasa de esfuerzo para adquirir una vivienda nueva llega al 44% de la renta del hogar medio en el conjunto nacional, mientras que en Madrid y Barcelona se eleva hasta el 57% y el 68% respectivamente. Más allá de cierto umbral de precio, la demanda solvente sencillamente se agota.
2. El euríbor y el coste de financiación. El euríbor a 12 meses se estabilizó en torno al 2% durante 2025, cerrando el año cerca del 2,3%, y las previsiones para 2026 no apuntan a caídas drásticas. Cada vez más compradores necesitan financiación bancaria, y el comprador que antes podía comprar al contado ahora también pide hipoteca, probablemente por el encarecimiento del precio. Con tipos que no bajan y precios que no paran, la hipoteca media pesa más cada trimestre.
3. El déficit estructural de oferta como paradoja. El mercado español sufre la paradoja de que los precios suben precisamente porque no hay suficiente para comprar. Según CaixaBank Research, España ha acumulado un déficit de vivienda que ya supera las 730.000 unidades, consecuencia de una intensa creación de hogares y de una respuesta insuficiente en la construcción de obra nueva. La demanda estimada supera las 200.000 unidades anuales, mientras que la producción ronda las 143.350 viviendas; con el ritmo actual de construcción, el mercado tardaría aproximadamente seis décadas en equilibrar oferta y demanda. Cuando escasea el producto, cae el número de transacciones aunque la demanda no desaparezca.
4. La incertidumbre regulatoria. Las medidas anunciadas por el Gobierno para prorrogar contratos de alquiler y limitar actualizaciones han encendido las alarmas del sector. El decreto afectará a más de 600.000 contratos que finalizan en 2026 y 2027, y Fotocasa Research advierte que alrededor del 34% de esos contratos podrían retirarse del mercado de alquiler de larga duración si se mantienen medidas consideradas intervencionistas. La incertidumbre jurídica sobre el mercado del alquiler tiene un efecto indirecto sobre la compraventa: propietarios que dudan entre vender y alquilar optan por la venta, pero a precios que muchos compradores no pueden afrontar.
5. El efecto base del récord de 2025. Un factor técnico no menor: cuando se compara con el mejor año desde 2007, cualquier cifra razonable resulta negativa en términos interanuales. El ajuste es en parte estadístico, no solo económico.
Radiografía territorial: España a dos velocidades
En marzo la compraventa cayó en nueve comunidades autónomas y subió en las restantes. Los mayores descensos, de doble dígito, se dieron en Cantabria (−15,4%) y Euskadi (−11,6%). A continuación se situaron las caídas de Canarias (−8,9%), Baleares (−8,3%) y Murcia y Andalucía (−6,5% en ambos casos). Entre los grandes mercados, la compraventa se redujo un 3,5% en Cataluña y un 2,5% en Madrid.
La lectura territorial revela una lógica clara: los mercados más tensionados y con precios más altos son precisamente los que más caen. Cantabria y Euskadi acumulan años de subidas intensas; Canarias y Baleares llevan superando sus máximos de 2007 desde hace trimestres. Las regiones que ya superan los niveles máximos de la burbuja de 2007 son Baleares, Comunidad de Madrid, Melilla y, como novedad, Canarias. En esos mercados, la demanda local solvente se ha agotado antes que en el resto.
Del lado de los aumentos, los más acentuados se dieron en Castilla-La Mancha (+11,5%), Navarra (+8,2%) y La Rioja (+5,2%). Estas regiones presentan una lógica opuesta: precios relativamente más bajos, mayor disponibilidad de suelo y, en el caso de la Meseta castellana, efecto de migración interna desde las grandes ciudades hacia núcleos intermedios donde la vivienda sigue siendo accesible. El trabajo en remoto y la búsqueda de calidad de vida a menor coste siguen reorientando parte de la demanda hacia el interior peninsular.
La caída en Madrid (−2,5%) y Cataluña (−3,5%) merece una lectura matizada: ambas comunidades aglutinan los mercados más caros, los más regulados y los que más presión acumulan de demanda extranjera e inversora, lo que genera una doble presión: los compradores locales se retiran por precio, pero la demanda internacional compite en los segmentos altos. La oferta de vivienda nueva no se produce allí donde el déficit es mayor, lo que revela importantes desajustes territoriales: en provincias con déficits relativos más elevados, los nuevos visados ni siquiera cubren un 10% del déficit.
Valoración: corrección saludable o señal de alarma estructural
El descenso de transacciones coexiste con precios al alza, lo que descarta una recesión inmobiliaria clásica. Lo que describe el primer trimestre de 2026 es más bien un mercado que se atasca por arriba: la demanda existe pero no puede materializar la compra porque el precio supera la capacidad de endeudamiento de una parte creciente de la población.
Entre 2019 y 2025, el precio de la vivienda ha aumentado en torno a un 40%, una subida que supera en unos diez puntos porcentuales el crecimiento de la renta disponible de los hogares, en un contexto marcado por un déficit persistente de nueva construcción. La brecha entre ingresos y precios se ha convertido en estructural.
El dato más preocupante no es el −2,2% de transacciones, sino la caída del −10,4% en vivienda protegida: el segmento que debería actuar como válvula de seguridad social es precisamente el que más retrocede. Sin una respuesta contundente en producción de vivienda asequible, la corrección en el número de operaciones seguirá siendo la cara visible de un problema más profundo: que cada vez más familias españolas quedan excluidas de la posibilidad de comprar, cualquiera que sea la tendencia del ciclo.
