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27 diciembre 2024.- El mercado de la vivienda en España cierra 2024 todavía más tensionado que hace un año, con un aumento constante en los niveles de esfuerzo económico necesarios para poder adquirir o alquilar una vivienda, mientras suben los precios, cae la oferta de casas en ambos mercados y no para de crecer la demanda. Analizamos los últimos informes de idealista sobre stock, demanda relativa, además de la tasa de esfuerzo en venta y alquiler.
Según los últimos informes del Marketplace inmobiliario del sur de Europa, el esfuerzo requerido para poder hace frente al pago de una casa (hipoteca) o mantener un alquiler no muestra signos de ralentizarse, especialmente en las zonas más codiciadas, y es que, en la mayoría de los casos, el esfuerzo que realizan las familias para hacer frente al pago de una vivienda en propiedad es menor que para alquilar en la mayoría de país (sin tener en cuenta el esfuerzo inicial para conseguir comprar una vivienda).
El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 23% de media en España, en el caso de la compra, y hasta el 35% en el caso del alquiler durante el último año, según el último estudio de idealista, basado en los datos del tercer trimestre de 2024. La falta de oferta y el consiguiente incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para alquilar haya alcanzado el máximo recomendado por los expertos, con un incremento de cuatro puntos en el último año.
Hasta en 10 capitales el esfuerzo para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado por los expertos. Palma es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (48%), seguida por Barcelona (46%), Málaga (43%), Valencia (40%), Alicante (40%), Madrid (38%), así como en San Sebastián (34%), Las Palmas de Gran Canaria (32%), Santa Cruz de Tenerife (32%) y Bilbao (31%).
Crece la tensión en el mercado de la compraventa de viviendas
Mientras, en la tasa de esfuerzo para la compra de vivienda destacan Palma (47%), San Sebastián (41%), Málaga (37%), Madrid (36%) y Barcelona (32%). Y es que siete de los 10 municipios que más esfuerzo exigen para comprar casa en España están en Baleares. Andratx es la localidad en la que el esfuerzo de las familias locales para acceder a la compra de una vivienda es mayor, ya que llega al 91% de los ingresos medios por hogar del municipio. Le siguen Santa Eulalia del Río en Ibiza (78%), Calvià en Mallorca (74%), Eivissa (70%) y Soller en Mallorca (64%). Benahavís y Marbella en Málaga son los primeros municipios no baleares de esta lista, con una tasa del 62%.
Y es que las viviendas hasta 210.000 euros son las más demandadas para comprar. Una buena parte del stock residencial en las capitales de provincia se encuentra en este rango, pero en Madrid, San Sebastián, Sevilla, Palma o Vitoria, donde la vivienda está más cara, una presión de la demanda alta puede alcanzar a las casas de hasta 300.000 euros.
A nivel nacional, la mayor presión de la demanda se encuentra en los rangos de precios de las viviendas que se venden hasta los 210.000 euros, pero sobre todo hasta los 180.000 euros prácticamente en todas las capitales de provincia, según los datos de idealista/data.
Hasta en 32 capitales de provincia, la demanda de viviendas de hasta 180.000 euros es alta en los cinco rangos de precios analizados, donde pueden destacar Barcelona, Valencia, Zaragoza, Las Palmas de Gran Canaria, Murcia o Bilbao.
De hecho, son las capitales de provincia las que vuelven a concentrar el interés de los potenciales compradores de vivienda, según el último informe de demanda relativa en compra de idealista. Madrid encabeza una clasificación donde también están Valencia, las dos capitales canarias, Zaragoza, Sevilla y Santander en el ‘top 10’, junto a tres poblaciones de la periferia de cada una de las grandes urbes españolas: Alcalá de Henares (2), Torrent (4) y Santa Coloma de Gramenet (8), que adelanta a Barcelona como la localidad catalana más demandada para comprar casa.
Sin embargo, la oferta de viviendas en el mercado de compraventa se ha reducido un 10%, según los últimos datos conocidos hasta septiembre. La mayoría de las capitales de provincia tiene ahora menos viviendas en el mercado de las que había hace un año, donde destacan las caídas de Oviedo, A Coruña o Pontevedra, con una reducción de más de un 30% del stock. La oferta en Madrid desciende un 23% y en Barcelona se queda en un 19% menos.
A nivel provincial, la situación ha sido similar en el último año, aunque son menos las provincias que en las que desciende el parque disponible. Zaragoza y Asturias registran la mayor caída de oferta, con un 24% menos que hace un año. Le siguen Cantabria (-23%), Madrid y Vizcaya (-22% en las dos provincias). En la provincia de Barcelona la caída ha sido del 9% en el último año.
El mercado del alquiler habitual se encuentra en una situación insostenible
En peor situación se encuentra la oferta de viviendas en alquiler. Las familias que buscan un alquiler permanente en España en estos momentos encuentran un 33% menos viviendas ofertadas de las que había en el mercado hace 5 años, en comparación con el tercer trimestre de 2019, según el análisis de idealista. Además, durante este periodo de tiempo la oferta de alquileres de temporada se ha triplicado al crecer un 232%.
La capital donde la sangría de oferta de alquiler permanente ha sido mayor es Barcelona, donde la reducción de viviendas disponibles alcanza el 75%: han desaparecido 3 de cada 4 viviendas ofertadas en la capital barcelonesa. En 3 ciudades más la oferta se ha reducido a menos de la mitad: Oviedo (-55%), San Sebastián (-54%) y Las Palmas de Gran Canaria (-51%).
Los alquileres de temporada siguen aumentando su relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los arrendamientos permanentes, como consecuencia de las sucesivas políticas que están empujando este fenómeno.
Durante estos 5 años, el mayor incremento de la oferta de temporada en los grandes mercados se ha dado en Málaga (con un 466% más que hace un lustro), Alicante (309%), Sevilla (279%), Valencia (276%), Barcelona (244%), Bilbao (217%) y Palma (208%). Con incrementos inferiores al 200% (que equivale a triplicarse) encontramos Madrid (159%) y San Sebastián (136%).
De hecho, esta pérdida de oferta de viviendas de alquiler tradicional en España ha supuesto que se cuadruplique desde 2019 el número de familias que compiten por cada arrendamiento que sale al mercado.
Hasta el tercer trimestre de este año los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista recibieron una media de 31 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 298% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2019, cuando recibían de media 8 contactos. Esta cantidad de contactos ha subido un 24% en un solo año.
Desde que comenzó el proceso de intervención del Estado en el mercado del alquiler, en marzo de 2019 con la reforma de la LAU, el número de competidores por cada anuncio se ha multiplicado en todas las capitales de provincia. Los últimos 12 meses, en los que ha estado en vigor la Ley de Vivienda, parecen haber acelerado la tensión que sufren las familias en busca de una vivienda de alquiler.
Esta situación de una altísima demanda y de una poca oferta tiene una incidencia distinta en las diferentes capitales. Barcelona es el gran mercado donde la competencia por la vivienda es mayor, con 59 familias por cada anuncio. Le siguen Palma (50), Madrid (44) y Valencia (32). Por debajo de la media nacional se sitúan San Sebastián (30), Málaga (29), Bilbao (29), Sevilla (27) y Alicante (26).
Otro fenómeno que está produciendo la escasez de oferta en el mercado junto a una demanda cada vez más pujante es la de los alquileres exprés. Y es que uno de cada seis pisos no estuvo ni 24 horas en el mercado en el pasado trimestre.
Las ciudades de Girona y Huesca son las que tienen un porcentaje de alquileres exprés más elevado, ya que el 48% de las viviendas que se alquilaron en la capital gerundense no duró siquiera 24 horas en idealista, mientras que en Huesca fueron el 38%. Le siguen las ciudades de Segovia (31%), Guadalajara (26%), Palma (26%), Zaragoza (25%) y Bilbao (24%).
Entre los grandes mercados, además de Palma y Bilbao, la mayor incidencia de los alquileres exprés se da en San Sebastián (21%), Barcelona (20%) y Alicante (17%). Por debajo de la media nacional se sitúan Málaga (15%), Madrid (15%), Valencia (14%) y Sevilla (12%).
Sin embargo, la periferia de las ciudades como Madrid o Barcelona han emergido como áreas especialmente demandadas por los inquilinos, desplazándose de los centros urbanos hacia lugares que, en teoría, deberían ser más accesibles. Seis municipios madrileños y cuatro barceloneses fueron las poblaciones más demandadas para buscar una vivienda de alquiler.
Hospitalet de Llobregat se mantuvo como la localidad con la mayor demanda relativa hasta septiembre, acompañada por sus vecinas de Terrassa, Badalona y Sabadell, según el informe de idealista. Junto a ellas, las ciudades madrileñas de Leganés, Móstoles, Getafe, Torrejón de Ardoz, Alcorcón y Alcobendas también recibieron la mayor presión de la demanda sobre la oferta existente.
Los datos evidencian la necesidad urgente de implementar políticas efectivas que permitan tanto a compradores como a inquilinos poder acceder a una vivienda, y que pasa por afrontar un aumento de la oferta en ambos mercados. En el actual contexto, donde la vivienda en España se ha mantenido resiliente en un entorno marcado por la incertidumbre económica global, la lucha por el acceso a la vivienda en España se presenta como uno de los retos más importantes de nuestra época.
Fuente: Idealista
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