Declaración Responsable, obras y reformas
 |
| Un colapso en la terraza de la quinta planta causó el derrumbe del edificio en el centro de Madrid |
09 octubre 2025.- Tras la muerte de 4 personas en obras de reforma en un edificio de la calle Hileras de Madrid realizadas bajo el modelo de "declaración responsable en edificios habitados" admitido en el Ayuntamiento de Madrid, explicamos en qué consiste este tipo de "no licencias" administrativas.
Un contrato de obras o reformas en inmuebles por declaración responsable no es un tipo de contrato en sí mismo, sino que la "declaración responsable" se refiere al tipo de procedimiento administrativo necesario para iniciar determinadas obras, mientras que el contrato sería el acuerdo entre el propietario y la empresa constructora/reformista.
Para entenderlo bien, vamos a desglosar ambos conceptos:
El Contrato de Obras o Reformas
Este es un acuerdo legal entre el propietario de un inmueble (el promotor o contratante) y una empresa o profesional (el contratista) para la realización de una obra o reforma.
Sus características principales son:
Partes: Contratante (quien encarga la obra) y Contratista (quien la ejecuta).
Objeto: La realización de trabajos de construcción, reforma, rehabilitación, ampliación, etc., en un inmueble.
Elementos clave:
Descripción de la obra: Qué se va a hacer (memoria, planos, mediciones).
Plazo de ejecución: Cuándo debe comenzar y terminar la obra.
Precio: El coste total de la obra y la forma de pago (certificaciones, pagos por hitos).
Garantías: Fianza (si aplica), garantías de vicios ocultos o defectos de construcción.
Obligaciones de las partes: Por ejemplo, el contratante debe permitir el acceso y pagar; el contratista debe ejecutar la obra conforme a lo pactado y con la normativa.
Penalizaciones: Por retrasos, incumplimientos, etc.
Cláusulas de resolución: En qué casos se puede dar por terminado el contrato.
Importancia: Protege a ambas partes, estableciendo sus derechos y obligaciones y cómo resolver posibles disputas. Es fundamental que sea por escrito.
La Declaración Responsable en Obras y Reformas
La "declaración responsable" es un documento mediante el cual el interesado (el propietario o promotor de la obra) comunica a la administración local (ayuntamiento) que va a iniciar unas obras o reformas y, bajo su exclusiva responsabilidad, declara que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa urbanística y sectorial aplicable.
No es una licencia como tal, sino una comunicación sustitutiva de la misma para ciertas obras.
Características de la Declaración Responsable:
Agilidad: Permite iniciar las obras desde el día de su presentación, sin tener que esperar la aprobación expresa de la administración, lo que reduce los tiempos de espera.
Responsabilidad del declarante: La carga de verificar el cumplimiento de la normativa recae totalmente en el promotor. Si se declara algo falso o no se cumplen los requisitos, la administración puede paralizar la obra, imponer sanciones, e incluso exigir la demolición de lo construido.
Tipo de Obras: Generalmente, se aplica a obras de menor envergadura, que no afectan a la estructura o a elementos esenciales del edificio, y que no suponen un cambio de uso o un aumento de la edificabilidad. Ejemplos típicos:
Reformas interiores no estructurales (cambiar tabiques no portantes, baño, cocina).
Sustitución de acabados (suelos, pintura).
Obras de mantenimiento o conservación.
Acondicionamiento de locales sin cambio de uso.
(Esto puede variar ligeramente según la normativa municipal de cada ayuntamiento).
Documentación adjunta: Aunque no requiere un permiso previo, sí suele exigir la presentación de cierta documentación junto a la declaración:
Plano o croquis.
Presupuesto de la obra.
Designación de técnico (arquitecto, aparejador) si es requerido por la naturaleza de la obra.
Pago de las tasas correspondientes.
Control posterior: La administración conserva su capacidad de inspección posterior para verificar que lo declarado se ajusta a la realidad y a la normativa.
¿Cómo se relacionan?
El contrato de obras es el instrumento privado por el cual se encarga la ejecución de los trabajos. La declaración responsable es el instrumento público-administrativo que permite legalmente iniciar esos trabajos ante el ayuntamiento, cuando las características de la obra lo permiten.
En resumen: Para hacer una reforma por declaración responsable, primero se firma el contrato con el reformista, y luego se presenta la declaración responsable en el ayuntamiento para obtener el "permiso" administrativo de inicio de obra.
COMENTARIOS