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El valor medio del metro cuadrado alcanza los 2.153 euros, impulsado por la escasez de oferta y la fuerte presión de la demanda en las grandes capitales y zonas turísticas.
19 noviembre 2025.- El precio medio de la vivienda libre en España ha marcado un nuevo récord histórico en el tercer trimestre del año, registrando un incremento interanual del 12,1%. Según los datos de valor tasado publicados hoy por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el precio medio se sitúa en 2.153,4 euros por metro cuadrado, superando por primera vez el anterior pico máximo registrado en el primer trimestre de 2008, en plena burbuja inmobiliaria.
Este incremento de doble dígito consolida la tendencia alcista del mercado residencial, que también ha registrado una subida trimestral del 2,9% respecto al segundo trimestre de 2025.
Datos clave
Vivienda usada vs. nueva: La vivienda de más de cinco años lidera ligeramente el encarecimiento con un alza del 12,1% (2.142 €/m²), mientras que la vivienda nueva (hasta cinco años) sube un 11,5%, alcanzando los 2.515 €/m².
Vivienda protegida: Muestra una evolución mucho más contenida, con una subida del 2,4% interanual, situándose en 1.195,7 €/m².
Locomotoras del mercado: Baleares y la Comunidad de Madrid son las únicas regiones que superan la barrera de los 3.000 euros/m², con precios de 3.672 €/m² y 3.732 €/m² respectivamente.
Expertos del sector apuntan a que este rompimiento de máximos nominales responde a un desequilibrio estructural: una creación de hogares que supera el ritmo de producción de vivienda nueva, sumado a un mercado laboral resiliente y una demanda extranjera que sigue activa en zonas costeras.
Aunque el precio nominal ha superado al de 2008, cabe destacar que, en términos reales (ajustando la inflación acumulada de los últimos 17 años), el esfuerzo financiero actual presenta matices diferentes a los de la crisis financiera anterior.
Análisis de datos desagregados por Comunidades Autónomas
El comportamiento del mercado no es homogéneo. España avanza a "varias velocidades", donde la tensión de precios se concentra agresivamente en el arco mediterráneo, las islas y la capital, mientras que otras regiones muestran crecimientos más moderados.
El "Top 3" de crecimientos interanuales
Las regiones con mayor tensión en los precios coinciden con aquellas que tienen una alta demanda turística y falta de stock disponible.
Cantabria (+15,1%): Lidera sorprendentemente la subida porcentual, superando la barrera de los 1.800 €/m², impulsada posiblemente por un efecto de vivienda vacacional y la falta de obra nueva.
Islas Baleares (+14,5%) y C. Valenciana (+14,5%): Ambas regiones comparten la medalla de plata. Baleares sigue siendo un mercado tensionado por la inversión extranjera y el lujo, mientras que la Comunidad Valenciana experimenta un fuerte "efecto recuperación" y atracción de nómadas digitales y jubilados europeos.
Asturias (+14,1%) y Comunidad de Madrid (+14%): Madrid continúa su escalada debido a la polarización del empleo cualificado en la capital, alcanzando los 3.732,5 €/m², el valor absoluto más alto de España.
Precios absolutos: La brecha territorial
La diferencia entre la comunidad más cara y la más barata se ensancha. Comprar una vivienda en Madrid es, de media, cuatro veces más caro que en Extremadura.
| Comunidad Autónoma | Precio Medio (€/m²) | Variación Interanual | Nivel de Tensión |
| C. de Madrid | 3.732,5 € | +14,0% | Muy Alta |
| Islas Baleares | 3.672,4 € | +14,5% | Muy Alta |
| País Vasco | 2.866,5 € | +11,0% | Alta |
| Cataluña | 2.548,0 € | +10,6% | Alta |
| Canarias | 2.050,1 €* | +12,3%* | Media-Alta |
| España (Media) | 2.153,4 € | +12,1% | - |
| Extremadura | 936,2 € | +4,5% | Baja |
| Castilla-La Mancha | 1.020,5 € | +5,8% | Baja |
(Nota: Datos estimados de Canarias y otras regiones basados en la tendencia del informe general).
Análisis cualitativo por zonas
El "Club de los 3.000": Solo Madrid, Baleares y la provincia de Guipúzcoa (3.222 €/m²) se mantienen por encima de los 3.000 euros el metro cuadrado. En el caso de municipios concretos, la isla de Ibiza rompe todos los esquemas con localidades como Santa Eulalia del Río, que supera los 6.120 €/m², triplicando la media nacional.
La España asequible: Extremadura se mantiene como la única comunidad con el metro cuadrado por debajo de los 1.000 euros (936 €). Provincias como Ciudad Real (759 €) y Jaén (867 €) actúan como contrapunto, ofreciendo vivienda muy accesible pero en mercados con menor dinamismo laboral y demográfico.
Zonas turísticas vs. Zonas urbanas: Mientras que Madrid y Barcelona suben por presión demográfica laboral, el fuerte repunte de Málaga, Alicante y las Islas responde a un componente mixto de segunda residencia y vivienda vacacional, lo que expulsa a la demanda local hacia las periferias.
Conclusión
La superación de los máximos de 2008 es un hito psicológico y económico de primer orden. Sin embargo, a diferencia de aquella época, el mercado actual no está dopado por un exceso de crédito hipotecario de riesgo, sino tensionado por una oferta incapaz de absorber la demanda. La disparidad regional sugiere que las medidas de vivienda deben aplicarse de forma quirúrgica: lo que funciona en Ciudad Real puede no tener efecto en Ibiza o Madrid.
NOTA. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) publica trimestralmente la Estadística de Valor Tasado de Vivienda, un indicador clave para monitorizar la evolución del mercado inmobiliario español basado en tasaciones reales.
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