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Nota de Prensa · Consejo de Gobierno · 25 de marzo de 2026
Madrid refuerza la regulación de las viviendas de uso turístico: nuevos requisitos, más poder a los ayuntamientos
Las principales novedades del nuevo decreto
📐 Superficies mínimas y ocupación máxima
Por primera vez se fija en la normativa autonómica un tamaño mínimo para cada estancia de la VUT y un límite de ocupación máxima por plaza, con el objetivo de garantizar condiciones mínimas de confort y seguridad a los usuarios.
🛏️ Equipamiento básico obligatorio
Las VUT deberán contar con un contenido básico mínimo que incluye:
- Ropa de cama, baño y mesa
- Vajilla, cubertería y cristalería
- Utensilios de cocina
Este inventario obligatorio sitúa a las VUT madrileñas en igualdad de condiciones con el resto del alojamiento turístico regulado.
🏛️ Prohibición en viviendas protegidas
Queda expresamente prohibido ejercer la actividad de VUT en inmuebles de protección pública (VPO y similares), cerrando una laguna que permitía que pisos de titularidad social se destinaran al alquiler turístico.
🏘️ Veto por parte de la comunidad de vecinos
En línea con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), el decreto recoge que las comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turístico en sus edificios. Esta decisión es vinculante y se incorpora al ordenamiento autonómico.
🏙️ Competencia municipal para limitar VUT
Los ayuntamientos podrán establecer, a través de su planeamiento urbanístico y ordenanzas, limitaciones al número máximo de VUT por edificio, área, sector o zona.
Ayuso destacó que no es lo mismo operar en el centro de Madrid, con alta oferta hotelera, que en municipios rurales donde las VUT pueden impulsar el turismo local.
📋 Cambio en la declaración responsable
La obligación de presentar la declaración responsable de inicio de actividad recae ahora sobre los titulares del servicio de alojamiento turístico y no sobre los propietarios de los inmuebles, clarificando la responsabilidad entre propietario y gestor o explotador.
💡 Revisión de categorías de apartamentos turísticos
Se actualizan las exigencias para las 4 categorías de apartamentos turísticos (1 a 4 llaves) en materia de:
- Iluminación
- Ventilación y oscurecimiento temporal
- Capacidad de alojamiento
Todos los alojamientos deberán contar con un Certificado de Idoneidad (CIVUT) emitido por arquitecto o arquitecto técnico.
📜 El CIVUT: qué acredita
El Certificado de Idoneidad para VUT (CIVUT) es el documento técnico que verifica in situ que la vivienda cumple los requisitos de la normativa. Debe acompañar la declaración responsable antes del inicio de la actividad y acredita:
- Calefacción y suministro de agua
- Ventilación directa al exterior
- Extintor, señalización de emergencia
- Plano de evacuación visible
- Superficie mínima de estancias (novedad 2026)
Contexto: evolución de la regulación de VUT en Madrid
| Norma | Año | Principal aportación |
|---|---|---|
| Decreto 79/2014 | 2014 | Primera regulación de VUT y apartamentos turísticos en la región; introduce el CIVUT y la declaración responsable |
| Decreto 29/2019 | 2019 | Refuerzo del control administrativo; nueva definición de «ejercicio habitual»; normas de convivencia |
| Modificación 2026 | 2026 | Superficies mínimas, equipamiento obligatorio, prohibición en VPO, competencia municipal, cambio en declaración responsable, adaptación a jurisprudencia TSJM |
Resultados del Plan de refuerzo y control (2024–2026)
| Año / Periodo | Inspecciones | % con sanción | Bajas de VUT |
|---|---|---|---|
| 2024 | 481 | 90,00 % | 1.153 |
| 2025 | 588 (+22,3%) | 85,71 % | 3.053 (+164,8%) |
| Enero–feb. 2026 | — | — | 341 |
| Total acumulado | 1.069+ inspecciones | ~87% media | 4.547+ bajas |
Evolución de bajas de VUT — impacto del Plan de control
Inspecciones realizadas por la Dirección General de Turismo y Hostelería
El peso de las VUT en Madrid: el menor de España
🏠 Madrid, CA con menor peso relativo
Según datos del INE, las VUT suponen solo el 0,52% del total del parque de viviendas de la Comunidad de Madrid, lo que la sitúa como la comunidad autónoma turística con menor proporción de pisos turísticos respecto al total residencial de toda España.
El número actual de 15.309 VUT con un total de 50.675 plazas representa ya una reducción del 17,5% respecto a las mediciones de mayo y noviembre de 2025.
🧭 Modelo de turismo de alto valor
La Comunidad avanza hacia un modelo en el que las VUT compiten en igualdad de condiciones con el sector hotelero, con requisitos de calidad, seguridad y trazabilidad equivalentes.
El objetivo no es suprimir la actividad —que no puede prohibirse globalmente— sino ordenarla y elevar el estándar para atraer un turismo de mayor valor añadido.
⚖️ Jurisprudencia del TSJM
El decreto incorpora expresamente el criterio del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que ha reconocido el derecho de las comunidades de propietarios a prohibir el uso turístico en sus edificios. Esta sentencia se recogía como laguna normativa en la versión anterior del Decreto 79/2014.
🏢 Diferencia VUT / Apartamento turístico
VUT: piso o estudio en edificio residencial, alquilado en su totalidad, de forma habitual, a través de canales turísticos. Requiere CIVUT y declaración responsable.
Apartamento turístico: inmueble en edificio destinado íntegramente al alojamiento turístico, con explotación empresarial. Se clasifica en 4 categorías de 1 a 4 llaves según equipamiento y servicios.
