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06 diciembre 2025.- Durante décadas, el mantra del mercado inmobiliario fue simple: "ubicación, ubicación, ubicación". Hoy, esa máxima está siendo reemplazada silenciosamente por una nueva y alarmante realidad: "seguridad, asegurabilidad y resiliencia". Desde las costas de Florida hasta el levante español, el cambio climático ha dejado de ser una amenaza lejana para convertirse en una variable financiera que está reconfigurando el valor de los activos a nivel mundial.
La crisis de los "activos varados" y el éxodo asegurador
El primer síntoma de esta fiebre del mercado no ha venido de los vendedores, sino de quienes calculan el riesgo mejor que nadie: las aseguradoras. En Estados Unidos, compañías líderes como State Farm y Allstate han dejado de firmar nuevas pólizas en California, citando el riesgo inasumible de incendios forestales. En Florida, la situación es similar debido a la frecuencia de huracanes, obligando a los propietarios a recurrir a aseguradoras de "último recurso" estatales, con primas que se han disparado.
Este fenómeno está creando lo que los expertos llaman "activos varados" (stranded assets): propiedades que, al volverse inasegurables, se vuelven invendibles o pierden drásticamente su valor. El mercado está empezando a entender que una casa sin seguro no es un activo, es un pasivo.
La "Gentrificación Climática": La huida hacia tierras altas
Mientras el valor de las propiedades en zonas de alto riesgo se tambalea, surge un fenómeno inverso: la gentrificación climática.
En lugares como Miami, los inversores y residentes adinerados están abandonando las exclusivas zonas costeras para desplazarse a barrios de mayor altitud y alejados de la primera línea de playa. Esto provoca que áreas anteriormente humildes o de clase trabajadora, situadas en terrenos más elevados y seguros, vean dispararse sus precios, desplazando a la población original que no puede competir con el nuevo "premium de seguridad".
Este reajuste no es transparente. Plataformas inmobiliarias como Zillow han llegado a eliminar datos de riesgo climático de sus listados tras las quejas del sector, argumentando que la información perjudicaba las ventas, lo que deja a muchos compradores "volando a ciegas" ante riesgos futuros.
El Caso de España: entre la sequía y la DANA
España, considerada la "zona cero" del cambio climático en Europa debido a su exposición a la desertificación y olas de calor, presenta un escenario complejo donde los desastres naturales ya están alterando las curvas de oferta y demanda.
1. La paradoja de la DANA en Valencia
Los efectos de fenómenos extremos como la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) han revelado una paradoja macabra en el mercado. Lejos de desplomarse inmediatamente, los precios en las zonas afectadas por inundaciones han experimentado subidas a corto plazo —en algunos casos superiores al 16% un año después del desastre—.
¿La razón? La destrucción de viviendas reduce drásticamente la oferta disponible en zonas que ya estaban tensionadas, mientras que la demanda se mantiene, empujando los precios al alza temporalmente. Sin embargo, los expertos advierten que esto es un espejismo: a largo plazo, la percepción del riesgo y el coste de rehabilitación pueden estigmatizar estas áreas.
2. El aviso del Banco de España y el Mar Menor
El Banco de España ha comenzado a integrar el riesgo climático en sus informes de estabilidad financiera, advirtiendo que la exposición de la banca a hipotecas en zonas costeras o inundables es un riesgo sistémico.
Un ejemplo claro de devaluación real por degradación ambiental es el caso del Mar Menor. La combinación de eventos climáticos y crisis ecológica provocó una pérdida de valor patrimonial inmobiliario estimada en más de 4.000 millones de euros en la zona, demostrando que el deterioro del entorno natural se traduce directamente en pérdidas económicas para los propietarios.
Ante este panorama, el mercado español está pivotando hacia la sostenibilidad. Se estima que para 2050, la sostenibilidad será la tendencia de mayor impacto en el sector. Las viviendas con certificaciones energéticas altas no solo se venden mejor, sino que se perfilan como las únicas capaces de mantener su valor frente a olas de calor que encarecen los costes operativos de refrigeración.
El mercado inmobiliario mundial ha entrado en una fase de corrección forzosa. Ya no se trata solo de si una vivienda es bonita o está bien comunicada, sino de si podrá resistir la próxima tormenta o si será asegurable dentro de diez años. En España, la lección es clara: ignorar el mapa de riesgos climáticos ya no es una opción para inversores ni para familias. La naturaleza está pasando factura, y el precio de la vivienda está empezando a reflejarlo.
La Crónica del Henares
Fuentes:
1. Sobre la "Gentrificación Climática" y el caso de Miami
Fuente académica clave:
Referencia: Keenan, J. M., Hill, T., & Gumber, A. (2018). Climate gentrification: from theory to empiricism in Miami-Dade County, Florida. Environmental Research Letters.
Por qué es útil: Este es el estudio seminal que acuñó y popularizó el término "gentrificación climática". Demuestra con datos cómo las propiedades a mayor altitud en Miami se aprecian más rápido que las de la costa.
Disponible en: IOP Science (Acceso abierto).
2. Sobre la crisis de los seguros (EE.UU. y Global)
Fuente periodística/analítica:
Referencia: The New York Times (2023/2024). Series sobre "Climate Migration" y el mercado de seguros ("Insurers Are Fleeing Climate Risks").
Por qué es útil: Documenta exhaustivamente la salida de State Farm y Allstate de California y la crisis en Florida.
Fuente de datos:
Referencia: First Street Foundation (Reports on Housing & Flood Risk).
Por qué es útil: Esta organización proporciona los datos más detallados sobre el riesgo de inundación no detectado por los mapas federales de EE. UU., sustentando la idea de la "burbuja" de valoración.
3. Sobre el caso de España (Banco de España y Riesgo Financiero)
Fuente institucional:
Referencia: Banco de España (2023). Informe de Estabilidad Financiera (Capítulos sobre riesgos climáticos). También: Ayuso, J., et al. "El impacto de los riesgos climáticos en el sector bancario español".
Por qué es útil: Sustenta la sección donde se menciona que la banca española ya monitoriza la exposición de sus hipotecas al riesgo físico (inundaciones/sequía).
Disponible en: Web del Banco de España (bde.es).
4. Sobre el Mar Menor y la devaluación de activos
Fuente de valoración:
Referencia: Informes de tasadoras como Tinsa o portales como Idealista (2020-2023) sobre la evolución de precios en La Manga y municipios ribereños tras los episodios de anoxia.
Por qué es útil: Aportan los datos empíricos de la caída de precios o el estancamiento de ventas en la zona del Mar Menor comparado con otras zonas de costa, ilustrando el coste económico de la degradación ambiental.
5. Sobre el impacto económico global (Activos varados)
Fuente corporativa/consultoría:
Referencia: McKinsey Global Institute (2020). Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts.
Por qué es útil: Un informe exhaustivo que analiza cómo el cambio climático amenaza la infraestructura y el mercado inmobiliario global, introduciendo el concepto de riesgo sistémico para los inversores.
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