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El Consejo de Ministros ha aprobado este martes una medida clave pactada con Junts para intentar desbloquear el mercado de la vivienda: un aval estatal que garantiza el cobro de la renta a los propietarios que alquilen a menores de 35 años y familias vulnerables.
09 diciembre 2025.- La cobertura, que tendrá efecto retroactivo para contratos vigentes desde el 30 de enero de 2025, blinda al arrendador frente a la morosidad y los daños en la vivienda, pero incluye una "letra pequeña" determinante: para acceder a esta seguridad jurídica gratuita, el precio del alquiler no podrá superar el Índice de Referencia Estatal.
El Gobierno busca seducir a los pequeños propietarios con una póliza de seguridad pública. El Ejecutivo ha validado hoy el mecanismo de avales para sufragar impagos en alquileres a jóvenes y colectivos vulnerables, una exigencia de Junts que llega con casi un año de retroactividad.
Sin embargo, la medida nace con el reto de convencer al mercado: el Estado asumirá el riesgo de impago y desperfectos únicamente si el casero acepta renunciar a los precios de mercado libre y ajusta la renta al Índice de Referencia, una condición que podría limitar su impacto en las zonas más tensionadas de España.
¿En qué consiste el aval para impagos?
Esta medida es un mecanismo de cobertura pública diseñado para ofrecer seguridad jurídica a los propietarios (particularmente pequeños tenedores) y fomentar que saquen sus viviendas al mercado para colectivos que suelen ser percibidos como de "mayor riesgo" financiero, como los jóvenes y familias vulnerables.
Aunque aprobada formalmente ahora en diciembre, la medida nace de un pacto político con Junts per Catalunya (originalmente gestado a principios de año), lo que explica la cláusula de retroactividad/vigencia ligada al 30 de enero de 2025.
Los pilares de la medida son:
Objetivo: Cubrir al arrendador frente al impago de la renta, pero también frente a daños en la vivienda y costes de suministros pendientes.
Gestión: Será tramitada y gestionada por las Comunidades Autónomas (y Ceuta/Melilla), aunque la financiación es estatal.
Cuantía: Garantiza el cobro de las mensualidades impagadas hasta que se recupere la posesión del inmueble (tras sentencia o acuerdo), además de gastos de suministros y reparaciones.
Condiciones y Tramitación
Para que un propietario pueda activar este aval, no basta con tener un inquilino joven; debe cumplir una serie de requisitos estrictos que condicionan la "letra pequeña" de la ayuda:
Requisitos del Inquilino: Debe ser menor de 35 años o considerado vulnerable (según criterios que definirán las CCAA, pero ligados a límites de ingresos IPREM).
Límite de Precio (El punto crítico): Para acceder al aval, el precio del alquiler no puede superar el Índice Estatal de Referencia. Esto es vital: el Gobierno te asegura el cobro, pero a cambio te obliga a no alquilar a precio libre de mercado, sino al precio "regulado/recomendado".
Legalidad: El contrato debe estar registrado legalmente, con la fianza depositada en el organismo autonómico correspondiente.
Cláusula de Vigencia (30 Enero 2025): La cobertura abarca contratos que estuvieran vigentes a fecha del 30 de enero de 2025. Esto permite una protección retroactiva para arrendamientos formalizados o activos desde principios de año, protegiendo a propietarios que alquilaron durante este periodo de incertidumbre.
Tramitación:
El propietario debe estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social.
Se debe firmar un compromiso específico de adhesión al aval entre casero e inquilino.
El cobro se solicita a la CCAA una vez se ha recuperado la vivienda (tras desahucio o entrega de llaves), teniendo un plazo de 6 meses para pedir el dinero.
¿Arreglará el problema del alquiler?
La respuesta corta es: probablemente no de forma estructural.
Aunque la medida ofrece un "paracaídas" interesante, tiene limitaciones de diseño que reducen su eficacia masiva:
El dilema del Índice de Referencia: Al obligar al propietario a ceñirse al Índice de Referencia para tener el aval, muchos descartarán la ayuda. En zonas tensionadas (Madrid, Barcelona, Málaga), el precio de mercado supera con creces al índice. Un propietario preferirá cobrar 1.200€ (mercado) con un seguro de impago privado (que cuesta unos 400-600€/año) antes que cobrar 900€ (índice) solo por tener el aval público gratuito.
Burocracia Autonómica: Al depender de la gestión de las CCAA, existe el riesgo de que la tramitación sea lenta y desigual entre territorios, similar a lo ocurrido con el Bono Alquiler Joven. Si el propietario percibe que cobrar del Estado tardará años, la medida no generará confianza.
Efecto "Gueto": Podría segmentar el mercado. Los pisos "buenos" seguirán en el mercado libre a precios altos, mientras que solo la vivienda de menor calidad o en zonas menos demandadas se acogerá a este aval.
Escenario futuro más probable
De cara a 2026, el escenario que se dibuja con esta medida es el siguiente:
Bajo impacto en la oferta: No se espera una salida masiva de viviendas vacías al mercado. Los propietarios adversos al riesgo ya usan seguros privados ("Alquiler Seguro", etc.) que funcionan de forma ágil sin obligar a bajar el precio.
Conflictividad administrativa: Es probable ver retrasos en los pagos de estos avales por parte de las administraciones autonómicas, lo que generará titulares negativos y desconfianza.
Consolidación de un mercado dual:
Mercado A (Libre/Temporada): Precios altos, requisitos exigentes (nóminas altas), sin aval estatal.
Mercado B (Regulado/Avalado): Precios contenidos (Índice), dirigido a jóvenes/vulnerables, pero con una oferta muy escasa y alta competencia por cada piso disponible.
En conclusión, es una medida que protege al propietario que ya cumple las normas y alquila barato, pero tiene pocos incentivos para convencer al propietario que especula o que teme alquilar, ya que le exige reducir sus ingresos potenciales a cambio de seguridad.
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