El Supremo (STS 700/2026) exige proyecto de arquitecto para pasar de local a vivienda. Claves del fallo y cómo afecta a propietarios y ayuntamientos.

El Tribunal Supremo exige proyecto de arquitecto para convertir locales comerciales en viviendas: claves de la sentencia

9 de julio de 2026.- El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre qué profesional debe redactar los proyectos de cambio de uso de local comercial a vivienda. La resolución concluye que estas intervenciones, cuando alteran la configuración del edificio o modifican su uso característico, deben ir firmadas por un arquitecto.

La decisión tiene efectos prácticos tanto para los propietarios que quieren transformar un local como para los ayuntamientos que conceden las licencias. Esta nota resume, de forma divulgativa y neutral, qué dice la sentencia, de dónde surge, dónde están sus límites y cómo afecta al trámite urbanístico.

Qué ha resuelto el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha dictado la sentencia nº 700/2026, de 4 de junio (referencia ECLI:ES:TS:2026:2611), en la que fija doctrina sobre la titulación profesional habilitante para redactar proyectos de cambio de uso de local comercial a vivienda, interpretando varios artículos de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en especial su artículo 10.2.a) en relación con los artículos 2 y 4.

La conclusión del tribunal es que los proyectos de obras sobre edificios existentes que alteren la configuración arquitectónica o que cambien el uso característico de un inmueble —pasando de uso comercial a uso residencial— deben ser redactados por un arquitecto, sin perjuicio de que otros técnicos participen en el proceso constructivo. El Supremo desestima el recurso planteado y confirma la resolución que se había impugnado.

De dónde surge el caso

La sentencia resuelve un recurso de casación interpuesto por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga frente a una resolución del Ayuntamiento de Alhaurín el Grande (Málaga), que exigía que el proyecto para un cambio de uso de local a vivienda estuviera suscrito por un arquitecto y no por un arquitecto técnico. Es decir, el origen del asunto es un expediente concreto de licencia urbanística en el que se discutía qué profesional estaba habilitado para firmar el proyecto.

El criterio jurídico que aplica el tribunal

El Supremo se apoya en un principio consolidado en su jurisprudencia: la llamada "libertad de acceso con idoneidad". Según este principio, no existe un monopolio automático de una profesión sobre otra, sino que el profesional competente se determina en función de la actividad concreta que se va a desarrollar y de la regulación específica aplicable, atendiendo también a criterios de necesidad y proporcionalidad.

Aplicado a este supuesto, el tribunal razona que transformar un local comercial en vivienda afecta a las exigencias y condiciones técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad de la edificación. Por esa razón, entiende que se trata de una intervención que requiere la titulación de arquitecto.

Dónde está el límite: no toda obra exige arquitecto

Este es el punto que conviene explicar con matiz para no inducir a error. La competencia no depende de una etiqueta genérica, sino de si la intervención altera o no la "configuración arquitectónica" del edificio y su uso característico.

La cuestión de quién puede firmar proyectos en edificios ya construidos ha sido objeto de una larga litigiosidad entre arquitectos y arquitectos técnicos, con resoluciones judiciales en distintos sentidos según las características de cada obra. Los colegios de arquitectos técnicos han venido defendiendo, y han obtenido pronunciamientos favorables, que las intervenciones parciales que no alteran la configuración arquitectónica del edificio sí entran dentro de sus atribuciones. La LOE, en efecto, habilita a los arquitectos técnicos para proyectar intervenciones parciales en edificios construidos que no alteren dicha configuración.

Lo que hace la sentencia 700/2026 es reforzar la línea según la cual el cambio de uso de comercial a residencial constituye, con carácter general, ese tipo de alteración relevante, y por tanto reserva su proyecto al arquitecto. Cada caso, no obstante, sigue dependiendo del alcance real de las obras proyectadas.

Cómo afecta al propietario

Para quien quiera convertir un local en vivienda, la consecuencia práctica es directa: el proyecto técnico que acompaña a la solicitud de licencia debe estar firmado por un arquitecto cuando la actuación altere la configuración del inmueble o cambie su uso característico, que es el supuesto habitual en este tipo de transformaciones.

Esto influye en la elección del profesional que redacta el proyecto y aporta previsibilidad al trámite, pero también supone un riesgo si no se respeta: un proyecto suscrito por un profesional que la Administración no considere competente puede derivar en la denegación de la licencia o en su posterior anulación, con los consiguientes retrasos, costes añadidos e inseguridad jurídica para el promotor de la obra.

Cómo afecta al ayuntamiento

Los servicios técnicos municipales que tramitan y conceden las licencias deben verificar que el proyecto presentado está firmado por un profesional competente. Otorgar una licencia sobre un proyecto suscrito por quien no lo esté puede exponer esa decisión a impugnación.

La nota difundida por el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos añade, además, un elemento que los consistorios deberían tener presente: apoyándose en la sentencia del Tribunal Supremo 1132/2024, de 26 de junio, sostiene que los informes técnico-urbanísticos relacionados con la intervención en la edificación deberían ser emitidos por arquitectos.

Conviene precisar que el reparto de competencias en informes y certificaciones sigue siendo terreno discutido y ha dado lugar a resoluciones judiciales en distintos sentidos, por lo que este aspecto concreto puede seguir evolucionando.

Contexto: una cuestión con trasfondo profesional

La sentencia se enmarca en una disputa histórica sobre atribuciones profesionales entre arquitectos y arquitectos técnicos (aparejadores), en la que ambos colectivos, a través de sus colegios, defienden sus competencias ante tribunales de forma recurrente. Por ello, aunque este pronunciamiento del Supremo consolida una doctrina favorable a la intervención del arquitecto en los cambios de uso a vivienda, forma parte de un cuerpo jurisprudencial amplio y casuístico que conviene interpretar caso por caso.

Advertencia: Esta nota tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de la doctrina a un supuesto concreto depende de las características específicas de cada obra y de la normativa urbanística aplicable. Se recomienda a propietarios, promotores y responsables municipales consultar con profesionales cualificados y con los colegios profesionales correspondientes antes de tomar decisiones.

Nota elaborada con fines informativos a partir de fuentes públicas: el texto de la sentencia del Tribunal Supremo nº 700/2026 (ECLI:ES:TS:2026:2611), la nota de prensa del Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos y comunicaciones de colegios profesionales de arquitectura y de arquitectura técnica. Recoge las distintas posiciones profesionales atribuidas a cada colectivo, sin tomar partido sobre el fondo del debate.

Anexo explicativo: la "configuración arquitectónica" y el reparto de competencias en los cambios de uso de local a vivienda

Documento complementario a la nota informativa sobre la sentencia del Tribunal Supremo nº 700/2026. Tiene finalidad divulgativa: busca ayudar a entender por qué surgen disputas sobre qué profesional puede intervenir en estas transformaciones y quién informa el expediente en el ayuntamiento. No constituye asesoramiento jurídico.

1. El punto de partida: qué dice la ley

La clave de todo el debate está en el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La norma considera que una obra sobre un edificio existente altera su "configuración arquitectónica" cuando concurre alguno de estos supuestos:

Tiene carácter de intervención total en el edificio.
Siendo parcial, produce una variación esencial de la composición general exterior (fachadas, huecos, aspecto exterior).
Siendo parcial, produce una variación esencial de la volumetría (volumen o superficie).
Siendo parcial, produce una variación esencial del conjunto del sistema estructural, o bien tiene por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

El reparto de competencias se apoya en esta frontera: los proyectos de obras que alteran la configuración arquitectónica quedan reservados al arquitecto; las intervenciones parciales que no la alteran pueden ser proyectadas también por el arquitecto técnico. Ese es el punto de corte.

2. Por qué es un terreno que genera pleitos

La dificultad es que la LOE emplea "conceptos jurídicos indeterminados" —"variación esencial", "configuración arquitectónica", "usos característicos"— que no tienen una medida objetiva y deben concretarse caso por caso. Eso aporta flexibilidad, pero también inseguridad. El propio Tribunal Supremo ha mostrado históricamente cierta reserva a pronunciarse con carácter general, y ha preferido resolver cada supuesto según sus circunstancias.

La jurisprudencia ha ido perfilando una definición práctica: hay alteración de la configuración cuando se produce una variación esencial y sensible de los elementos que delimitan el espacio del inmueble, alterando su disposición, su figura geométrica, su superficie o su volumen. Con un matiz importante que se repite en las resoluciones: estructura y configuración arquitectónica no son lo mismo. Se puede intervenir en la estructura sin alterar la configuración, y a la inversa, de modo que no basta con mirar si hay o no obra en un muro de carga.

3. El campo de batalla: el cambio de local a vivienda

De los cuatro supuestos, el que dispara la controversia en estas transformaciones es el último: "cambiar los usos característicos del edificio". Y el desacuerdo gira en torno a una sola palabra: edificio.

Lectura de los arquitectos técnicos (que les ha dado numerosas victorias judiciales): la ley se refiere al uso característico del edificio, es decir, del inmueble en su conjunto, no de una de sus partes. Si un edificio ya es residencial y se convierte un local de la planta baja en vivienda, el uso característico del edificio sigue siendo el mismo, luego no hay alteración de la configuración y el proyecto entra dentro de sus atribuciones. En esta línea se ha pronunciado, por ejemplo, jurisprudencia de tribunales superiores de justicia que razona que, si la ley hubiera querido referirse a una parte del edificio, lo habría especificado.

Lectura de los arquitectos (la que consolida la STS 700/2026): convertir un local comercial en vivienda no es un simple cambio de rótulo, porque el uso residencial activa un régimen de exigencias mucho más estricto —habitabilidad, salubridad, ventilación, iluminación natural, dimensiones mínimas, protección contra incendios, aislamiento acústico, accesibilidad—. Ese salto afecta a las condiciones técnicas esenciales de la edificación y, por tanto, altera su configuración y su uso característico. A ello se añade un anclaje legal adicional: la LOE sitúa el uso residencial, en todas sus formas, en el grupo a) de su artículo 2.1, que es precisamente el grupo cuyos proyectos el artículo 10 reserva al arquitecto. Dicho de otro modo: en cuanto el destino final es vivienda, el proyecto entra en el ámbito reservado del arquitecto, con independencia del tamaño físico de la obra.

4. Cómo se decide cada caso en la práctica

Como la ley no ofrece una regla automática, en un expediente concreto el técnico competente suele depender de factores como estos:

Si para dar habitabilidad hay que abrir o modificar huecos en fachada (luz y ventilación), se toca la composición general exterior.
Si hay intervención en elementos estructurales (aperturas en muros de carga, forjados), se toca el sistema estructural.
Si se incrementa superficie o volumen (cerrar un patio, ampliar), se toca la volumetría.
Y, sobre todo, el propio cambio de uso de comercial a residencial, que es la cláusula que cada parte interpreta a su favor.

De ahí que dos proyectos aparentemente iguales puedan resolverse de forma distinta según su alcance real, y que los colegios profesionales de ambos lados recurran de forma sistemática: cada sentencia mueve un poco la frontera. La STS 700/2026 refuerza el criterio de que, con carácter general, el cambio de uso a vivienda sí constituye alteración relevante y reserva el proyecto al arquitecto, aunque la valoración fina siga siendo casuística.

5. ¿Y en el ayuntamiento? El informe técnico municipal

Un cambio de uso también pasa por el consistorio, y conviene no confundir tres papeles distintos:

Quién redacta el proyecto: un profesional privado que contrata el propietario. El arquitecto municipal no lo redacta; lo revisa.
Quién emite el informe técnico municipal que acompaña a la licencia: un técnico al servicio del ayuntamiento.
Quién concede la licencia: el órgano municipal (alcalde o junta de gobierno). El técnico informa; el órgano resuelve. La concesión en sí no es competencia técnica de nadie.

Sobre el informe técnico, la legislación de régimen local exige que en el expediente conste un informe técnico (y otro jurídico), pero habla de "informe técnico" o "facultativo competente" en términos genéricos, sin decir "arquitecto municipal". Lo que ha fijado el Tribunal Supremo es un principio de coherencia: no se puede informar o controlar lo que uno no podría proyectar. La STS 1132/2024, de 26 de junio (caso del Ayuntamiento de Rábade, Lugo), concluyó que la emisión de informes relacionados con la intervención en la edificación, los expedientes de ruina, el control de la legalidad urbanística y el patrimonio exige que la realice un arquitecto.

Aplicado a estas transformaciones: si el proyecto de cambio de local a vivienda está reservado al arquitecto, lo congruente es que el informe técnico municipal que lo valora también lo firme un arquitecto. En estos expedientes se tiende, por tanto, a tener arquitecto en el lado del proyecto y arquitecto en el lado del informe municipal.

Ahora bien, conviene precisar tres cosas para no exagerar el alcance:

La reserva es a la titulación, no al puesto. El informe debe firmarlo un arquitecto, pero ese arquitecto puede ser el municipal, uno de un servicio de asistencia técnica contratado o el del servicio de asistencia urbanística de la Diputación (previsto para municipios sin medios propios). No es un monopolio de la figura "arquitecto municipal".
El principio rector es la "libertad de acceso con idoneidad", que el propio Supremo subraya que no es un monopolio. Se abre a toda profesión titulada idónea, salvo en las funciones concretas que sí están reservadas por razones de seguridad e interés general.
La Administración tiene potestad de autoorganización, pero condicionada. Hay numerosos arquitectos técnicos municipales que informan licencias con normalidad; lo que no puede el ayuntamiento es atribuirles funciones que excedan sus atribuciones profesionales. Donde el asunto está reservado al arquitecto, un arquitecto técnico municipal se extralimitaría al informarlo.

6. Síntesis

El concepto de "configuración arquitectónica" está definido en la LOE, pero mediante términos que exigen interpretar cada caso, lo que explica la litigiosidad.
En los cambios de local a vivienda, el nudo es si convertir una parte del edificio "cambia los usos característicos del edificio": los arquitectos técnicos lo leen referido al edificio completo; los arquitectos, como un cambio cualitativo que activa el régimen residencial y su reserva al arquitecto.
La STS 700/2026 refuerza que ese cambio de uso, con carácter general, reserva el proyecto al arquitecto.
En el ayuntamiento, por coherencia, el informe técnico de un proyecto reservado al arquitecto debería emitirlo también un arquitecto (STS 1132/2024), pero por razón de su titulación, no del cargo, y con la licencia concedida por el órgano municipal.
Todo ello sigue siendo materia discutida, en evolución y dependiente del alcance real de cada obra y de la organización de cada consistorio.

Anexo elaborado con fines divulgativos a partir de fuentes públicas: la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (artículos 2, 4 y 10); las sentencias del Tribunal Supremo nº 700/2026 y nº 1132/2024; y documentación y jurisprudencia de colegios profesionales de arquitectura y de arquitectura técnica. Recoge las posiciones de ambos colectivos atribuidas a cada uno, sin tomar partido sobre el fondo. No sustituye el asesoramiento de un profesional cualificado ni la consulta a los colegios profesionales correspondientes.