Con la entrada pagada por el Estado, la hipoteca de un piso en Alcalá costaría 610 € al mes. Solo un sueldo medio de 25 a 34 años llega.
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| Con la entrada pagada, la hipoteca de un piso de 60 m² en Alcalá se llevaría el 34 % del sueldo medio de 25 a 34 años y el 41 % del de un camarero. | Infografía: La Crónica del Henares, con datos del INE e idealista. |
Alcalá de Henares, 3 de octubre de 2026
Si el Estado pagara la entrada de un piso de 60 metros cuadrados en Alcalá de Henares, la hipoteca a 30 años costaría unos 610 euros al mes, bastante menos que alquilar ese mismo piso. Pero solo un joven con el sueldo medio de 25 a 34 años quedaría, y por poco, dentro del límite que aceptan los bancos. Camareros, dependientes y peones seguirían sin hipoteca si compran solos, según las estimaciones de La Crónica del Henares.
Las claves
- Comprar sale más barato al mes que alquilar: unos 610 euros de hipoteca frente a unos 852 de alquiler por el mismo piso en Alcalá. La barrera es el dinero inicial.
- Los bancos suelen rechazar la hipoteca si la cuota supera el 30-35 % de los ingresos netos. Con la entrada pagada, la cuota se llevaría el 34 % del sueldo medio de 25 a 34 años y el 41 % del de un camarero o un dependiente.
- Aunque el Estado pusiera el 20 % de entrada, el comprador necesitaría unos 18.000 euros para impuestos, notaría y registro.
- Ya existe una ayuda parecida, los avales ICO para jóvenes, pero no regala la entrada: la avala, y la cuota sube porque el préstamo es mayor.
El supuesto: el Estado pone el 20 %
Para comprar un piso, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio. El 20 % restante, la entrada, más los gastos de compra, tiene que ponerlo el comprador. En Alcalá de Henares, donde la vivienda en venta se anuncia a 3.014 euros el metro cuadrado (un 17,1 % más que hace un año, según idealista), un piso de 60 metros cuesta unos 180.840 €. En Torrejón de Ardoz, a 3.119 euros el metro, unos 187.140 €. La entrada serían unos 36.000 y 37.000 euros.
Hemos calculado qué pasaría si esa entrada la pagara el Estado y el banco prestara el 80 % restante. Para el tipo de interés tomamos un 3 %, en línea con el tipo medio de las hipotecas firmadas en julio, que según el INE fue del 3,01 %. Como el euríbor ha subido en septiembre al 3,22 %, su nivel más alto del año, repetimos la cuenta con un 4 %.
Cuánto del sueldo se lleva la cuota
| Grupo | Alcalá, 30 años al 3 % (610 €) | Alcalá, 25 años al 3 % (686 €) | Alcalá, 30 años al 4 % (691 €) | Torrejón, 30 años al 3 % (631 €) |
|---|---|---|---|---|
| De 16 a 24 años 1.359 € netos al mes | 45 % | 50 % | 51 % | 46 % |
| De 25 a 34 años 1.798 € netos al mes | 34 % | 38 % | 38 % | 35 % |
| Camareros, dependientes y otros servicios* 1.504 € netos al mes | 41 % | 46 % | 46 % | 42 % |
| Peones, limpieza y otras ocupaciones elementales* 1.410 € netos al mes | 43 % | 49 % | 49 % | 45 % |
| Pareja con dos sueldos de 25-34 años | 17 % | 19 % | 19 % | 18 % |
| Pareja de camareros o dependientes | 20 % | 23 % | 23 % | 21 % |
Porcentaje del sueldo neto mensual (12 pagas) que se llevaría la cuota de una hipoteca del 80 % sobre un piso de 60 m². En negrita, por encima del 35 %, el límite que suelen aplicar los bancos. * Sueldo medio de todas las edades: el INE no cruza ocupación y edad. Estimación de La Crónica del Henares.
Comprando en solitario, solo un caso queda dentro del límite, y en el borde: el joven de 25 a 34 años con el sueldo medio de su edad, que dedicaría el 34 % de su sueldo a una hipoteca a 30 años en Alcalá y el 35 % en Torrejón. Si el plazo baja a 25 años o el tipo sube al 4 %, se sale del margen.
Para un camarero o un dependiente, la cuota supondría el 41 % del sueldo, y para un peón o una limpiadora, el 43 %. Los menores de 25 años, con el 45 %, quedarían todavía más lejos. Son las ocupaciones más contratadas entre los jóvenes, según el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE).
Con dos sueldos la situación cambia por completo. Una pareja de camareros o de dependientes dedicaría el 20 % de lo que gana entre los dos, y una pareja con sueldos medios de 25 a 34 años, el 17 %. Con un solo sueldo, estas ocupaciones no caben en los límites de los bancos; en pareja, la cuota es asumible.
El muro que queda: los gastos
Pagar la entrada no lo resuelve todo. Al comprar una vivienda hay que pagar impuestos, notaría, registro y gestoría, que suelen rondar el 10 % del precio. En una vivienda usada en la Comunidad de Madrid, solo el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un tipo general del 6 %, salvo bonificaciones. Para un piso de 181.000 euros, eso son unos 18.000 euros que el comprador tendría que tener ahorrados.
Con un alquiler que ya se lleva entre la mitad y dos tercios del sueldo, como calculamos en nuestra pieza sobre alquiler y sueldos, ahorrar esa cantidad es muy difícil sin ayuda familiar.
La ayuda que ya existe: los avales ICO
El Gobierno ya tiene en marcha algo parecido, aunque con una diferencia clave: no paga la entrada, la avala. Con la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la primera vivienda, el Estado garantiza ante el banco la parte del préstamo que supera el 80 %, y el banco puede así financiar la práctica totalidad del precio.
Desde el 19 de junio, la ayuda está abierta a menores de 36 años (y sin límite de edad a familias con hijos a cargo) con ingresos de hasta 63.000 euros al año en la Comunidad de Madrid, para viviendas de hasta 325.000 euros. Es gratuita y estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
El problema es que, al financiar más, la cuota sube. Con un préstamo por el precio completo del piso de Alcalá, a 30 años y al 3 %, se pagarían unos 762 euros al mes: el 42 % del sueldo medio de 25 a 34 años y el 51 % del de un camarero. Es decir, el aval resuelve la entrada, pero empeora la cuota, y deja fuera a quien compra solo con un sueldo medio o bajo.
Cómo hemos hecho las cuentas
Hipoteca: préstamo del 80 % del precio con cuota constante (sistema francés), al 3 % o al 4 % fijo y a 25 o 30 años. No incluye seguros ni comisiones.
Sueldos: los mismos de nuestra pieza sobre el alquiler: salario medio del INE de 2024, con las pagas extra prorrateadas, actualizado un 8,0 % con el IPC hasta septiembre de 2026 y convertido a neto para una persona soltera y sin hijos.
Límite de endeudamiento: no hay una cifra legal única. Los bancos suelen fijar el tope en el 30-35 % de los ingresos netos, y valoran además la estabilidad del contrato y el resto de deudas.
¿Y la estabilidad del empleo?
Qué viene ahora
La evolución del euríbor marcará en los próximos meses el coste de las nuevas hipotecas: si sigue subiendo, el margen de los compradores jóvenes se estrechará todavía más. Los precios de venta, que en Alcalá suben un 17 % al año, juegan en la misma dirección. La línea de avales ICO seguirá abierta hasta finales de 2027.
Más en La Crónica del Henares: Vivienda · Empleo · Corredor del Henares
Fuentes consultadas
- idealista: precio de la vivienda en venta en Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz (septiembre de 2026); precio del alquiler en Alcalá de Henares.
- INE: estadística de hipotecas de julio de 2026 (tipo medio del 3,01 %), según euribor.com.es.
- Merca2: euríbor de septiembre de 2026 (3,218 %).
- idealista/news y Hipotecas.me: criterios de los avales ICO para la primera vivienda desde el 19 de junio de 2026.
- INE: Decil de salarios del empleo principal, EPA 2024; IPC de septiembre de 2025 y septiembre de 2026 (dato adelantado).
- Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE): Informe del Mercado de Trabajo de los Jóvenes menores de 30 años. Estatal. Datos 2025 (marzo de 2026).
- Cálculos de La Crónica del Henares (cuotas hipotecarias, sueldo neto y porcentajes).
